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2021年三季度以来，咱们能较着感知到行業情况的恶化，地皮市場與室第市場成交量双双下行。對此，2022年室第市場的變更预期，成為咱们的钻研标的目的。咱们偏向從室第市場的供给與需求變更阐發将来的變革，特别是地皮成交量的削减是不是會致使部門都會呈現有用供應不足的问题。對付需求来讲，咱们认為按捺需求開释的不過是按揭貸款和住民的主觀購房意愿。下半年按揭貸款放貸周期的耽误曾致使部門都會呈現成交量增速放缓，需求開释难度增长；主觀意愿的變更基于住民的市場张望情感，一方面體如今房價的變更，另外一方面表現脱险房企的不竭增长，避险情感加剧。
目 录
1、 2021供给不乱，2022警戒部門都會供應不足
焦點都會供给强，平凡都會供给量同比下行
2022年室第供给环境果断
2、 2022年存眷焦點都會，三四線或致使成交预期下行
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01
2021供给不乱
2022警戒部門都會供應不足
1.焦點都會供给强，平凡都會供给量同比下行
室第供给是反應成交量增加的前瞻性指标，按照咱们對40個重點都會的监测，2021年各能级都會商品室第核准上市道市情积同比增幅延续下行，仅一線都會同比增速正向增加，為9.4%；二線和三四線都會同比别离降低3.4%和9.9%，供给量有小幅削减。咱们认為重要與企業的施工意愿相干，年頭時代，遭到前期疫情致使的基数影响，室第供给同比增速高企，跟着時候的推動，增速的放缓是必定的，可是危害房企逐步呈現问题致使各地當局增强预售資金的羁系，限定了企業現金流的正常流转，為了保持正常的谋划勾當，房企广泛削减現金付出，施工速率降低，咱们也看到這時代房地產開辟投資增速延续下行。從三季度起頭，商品室第核准上市的同比增速快速下行，并在年末收负。一線都會室第供给仍连结正向增加归根结柢是大型都會需求量充沛，企業經由過程動工可以或许快速的完成去化，实時回笼資金，是低能级都會不成對比的。
“拿地-開施工-贩賣-完工”如许的開辟流程决议了投資力度和開施工速率是影响室第供给變更的重要身分。從投資力度来说，2021年房企拿地付出广泛降低，一是三道红線的限定，二是预售資金羁系力度的增强。對此咱们看到第二批集中供地時代，各都會呈現了大量的流拍地块，民营企業几近再也不介入拿地，若這类趋向延续下去，必定會致使各都會将来的室第供给削减。可是地皮出让又是各都會處所財務收入的重要来历，流拍過量，對財務出入均衡将發生直接影响，特别是中西部經濟欠成长的都會，是以在随後的第三批集中供地咱们又看到有大量的處所國企出来托底，减缓了地皮成交量继续降低的趋向，将来室第供给可否回暖還要看處所國企的支持力度。從開施工速率来说，現金流压力加大致使企業短時間施工意愿削弱，也會使室第供给增加放缓，資金真個邊际改良将是市場呈現反转的首要缘由。总的来讲，焦點都會在市場下行時代，仍连结极强的支持性，良好的根基面使咱们不消担忧供给呈現问题。
2.2022年室第供给环境果断
咱们已晓得室第供给的增加要看投資力度和開施工速率，那末2022年各能级都會的室第供给會有甚麼样的表示，是不是會呈現有用供應困难也是咱们關切的。咱们持续上文思绪從地皮成交量和開施工速率動身，指望對2022年室第供给环境做大要的果断。
①二三線地皮成交同比下行，将制约住房供给
地皮成交量是鞭策室第供给增加的条件，按照@咱%83val%们對天%8198H%下@200城地皮成交钻研阐發，除2018年外，其他時候一線都會的地皮成交增加幅度始终處于各能级都會前列，2021年连结16.6%的正向增加；二線都會的地皮成交环境從2020年起頭同比增速就有较着的放缓，到2021年已降至25.8%；三四線都會的地皮成交热度则從2018年棚改開释以後就已连结低位运行，2021年更是降至24.9%。总而言之，截至到2021年末，一線都會地皮市場连结强烈的韧性，丰裕的住房需求包管了地皮市場响應的热度。二線和三四線都會地皮成交增速蓦地下行表示了将来室第供给或将放慢，特别要警戒這种都會可能會呈現有用供给不足的问题。
對此，咱们按照各都會2021年的室第供给同比和地皮成交同比增速做散點圖，第一象限暗示地皮成交增速和室第供给增速均连结正向增加，由此可果断合肥和长沙将来室第供應相對于充沛；第二象限暗示室第供给同比下行，但地皮成交同比上升，由此可知成都、舟山和泉州等都會地皮成交增加某种水平上為室第供给的增长奠基根本。第三象限登科四象限表白這种都會2021年地皮成交量有较着下行，响應的對将来室第供给量的增加有制约影响。
诚然，咱们采纳如许的法子做果断有個隐含的条件是各都會過往的室第供给量彻底充沛，若是這一假如建立，就必要存眷地皮成交量快速降低的這种都會。按照果断，如有都會呈現室第供给不足，更多會產生在二線和三四線都會，缘由有二：
中西的二線都會室第供给增速和地皮成交增速都有较着下行，但可能是基于需求紧缩带来的市場预期降低，持久市場依然存在空間。特别是這种都會固然地皮成交增速下行，可是地皮成交总量远高于其他都會，保障了資本需求。不外必要警戒的是，室第供给同比增速趋势于0，但地皮成交大幅降低的這种都會可能面對供给欠缺的影响。
平凡三四線都會需求按捺，企業拿地震力降低。以廊坊為例，地皮成交同比降低46%，象征着2021年的地皮成交量唯一2020年的一半，若需求小幅回暖，将来便存在室第供给不足的概率。
一样不容轻忽的是，咱们還必要斟酌各都會的住房库存环境，地皮成交增速的颠簸只是斟酌将来新居供给的上升或降低，若需求不振致使库存從新堆集，都會自己就存在大量的存量供给，但按照@咱%83val%们對焦%344yK%點@都會商品室第的贩賣环境来看，現房的贩賣范围远低于期房（新居），對市場总體的供给影响有限，以是将来室第供给的增加仍是要取决于期房（新居）的范围。
②如何驅趕老鼠,動工周期连结6個月摆布，更要存眷施工速率
企業的開施工意愿也是影响住房供给的重要身分，但要别离從“拿地-動工”和“動工-贩賣”两個阶段来看。一般来讲，在過往高周转的行業情况下，房企為了加速贩賣和資金回笼，從拿地到開盘的周期连结在6個月摆布，部門企業乃至更短，可以或许快速让地皮转化為室第，实現開盘贩賣。那末，行業融資情况收紧是不是會让房企的動工速率延续放慢。以上海為例，咱们發明2020年中期成交的地块多于2021年動工，周期乃至跨越10個月，而2021年景交的地块，在年末便实現動工，開辟周期相對于较短，多位于6個月之内。對此，咱们认為有如下缘由：
1
地皮持有本錢高
從拿地伊始，房企便向金融機構貸款，若长時候未動工，将會對項目利润有腐蚀，特别是在當下的行業情况下，亟需加速動工。
2
房企資金广泛严重
上海對预售请求较高，一般只有主體布局完成2/3時才能拿到预售证，快速動工才能实現項目标贩賣回款。
3
動工企業可能是稳健型民企或國企
國企和稳健型企業的現金流持久连结不乱，有充实的能力来保障項目标正常開辟過程。
总的来讲，就上海成交地块而言，從拿地到動工的均匀時候在半年摆布，動工到開盘的時候還未肯定，可是咱们认為总體的動工速率不會有较着的變革，缘由之一就是房企對回款的依靠性很是大，必要經由過程快速的回笼資金换取保存的空間。經由過程咱们對第三批集中供地的察看来讲，國企在地皮市場上显現托底的脚色，可是處所國企要分區域来看，一类是东部的國企，這种企業得益地域良好的經濟情况，資金相對于丰裕，開施工速率不會遭到外界较着的影响；另外一类是中西部的國企，這种企業债務一般比力高，本身開辟能力衰，經由過程引入民营企業互助起頭不失為一种手腕。是以，咱们认為固然行業情况收紧，可是開施工速率不會對室第供给發生较着影响，归根结柢仍是要看各都會的地皮成交量，只有地皮資本丰裕，方能保障不會呈現供應欠缺问题。
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02
2022年存眷焦點都會
三四線或致使成交预期下行
2021年天下商品房实現“双17”的贩賣方针，從咱们监测的40個都會来看，整年同比增速11%，显現前高後低的趋向，仅上半年的室第成交量就占整年的55%，此中一線较着优于二線和三四線都會，特别是三四線都會在12月同比降低到达40.3%。
咱们认為2021年景交量颠簸的缘由之一就是需求真個按捺，住民購房需求或自動或被動紧缩，致使了下半年景交同比降低。購房需求的顺遂開释由三個身分决议，即購房資历、購房能力和購房意愿。此中，購房資历受處所行政性调控政策决议；購房能力與住民的储备，收入和信貸按揭情况有關；購房意愿與住民的市場预期有關。2021年需求真個影响身分互相交错，配合感化于市場。
1
購房資历方面
2020下半年至2021年上半年政策不竭打补钉或加码，需求端治療頸椎病,行政性调控政策見顶，致使了購房資历紧缩。購房能力方面，因為储备和收入的是迟钝變革的，是以購房能力重要受信貸情况影响。
2
信貸方面
2021年處所严查首付資金来历，防谋划貸等進入楼市；和銀行貸款集中度辦理政策束缚銀行的小我按揭貸款额度等，致使大都都會小我按揭貸款请求更严，周期更长，乃至部門都會貸款利率上升，是以弱化了一部門住民的購房能力。
3
購房意愿方面
房企暴雷和房地產税的推動使得住民张望情感加剧，一是担心房企暴雷，衡宇没法定時交付，二是房地產税還没有落地，有可能會致使衡宇持有本錢晋升。
從都會能级来看，分歧都會的根基面分歧，影响身分也略有不同。分能级都會来看，咱们认為：
信貸情况的變革和房地產税推動致使住民的预期调解是影响一二線都會室第市場的焦點身分；
需求透支、行政性调控政策加码和大型房企暴雷等是影响三四線都會的重要缘由。
此中一二線都會需求基数大，即便限購加码，但具有購房資历的常住生齿依然较大，需求依然强劲。一二線都會因為房價高，首付及总金额均较高，是以，購房者更依靠于信貸資金，好比按揭貸款，可是2021年房地產貸款集中度辦理政策方面，限定銀行小我按揭貸款额度上限後，于購房者而言，信貸資金可获得的难度加大，是以限定了購房能力，需求难以開释。不外第四時度起，為保障公道的購房需求，信貸呈現了小幅宽松，11月和12月一二線都會室第市場成交环比上行，可是同比仍為负数。别的，房地產税不竭推動，可是還没有落地，市場上一致预期房地產税将選擇焦點都會即高能级都會作為试點，面临不肯定性，住民张望情感相對于稠密。综合来看，一二線都會的需求根本杰出，市場更具韧性，在信貸政策小幅放松下，2022年室第市場整體将保持安稳。
三四線都會2016年至2020年履历了需求的大幅開释，而且部門都會正履历着生齿外流致使的需求外流，整體上，需求基数相對于较小。在房住不炒的总基调下，强三四線都會的调控政策依然较為严酷，不會由于市場下行而對需求有所放宽；弱三四線都會或内生型三四線因為過往需求透支紧张，必要進一步堆集；别的，大型房企暴雷也影响住民的購房预期。综合来看，三四線都會中特别是内生型三四線都會需求将延续低迷，在現有的成交范围上盘兒童生日禮物,整或降低。
整體而言，住民的张望情感和前期需求的開释致使室第市場成交增速总體放慢。對2022年而言，咱们认為一線都會根基盘不乱，會连结成交定力，只要供给充沛，就可以实現成交量的晋升。二線都會则要區别焦點二線和平凡二線，中西部的平凡二線都會過往的典范特色就是需求不足致使库存堆集，當市場再次下行以後，需求不振的缺點會延续表露出来，难以支持本地市場的规复，必要加倍存眷尔後的去化力度。三四線都會一样要别离從内生型和資本型的都會来看，内生型都會的表示與平凡二線都會类似，需求损耗殆尽短時間内不克不及為室第市場添加新的活气，除非比及下一轮需求堆集起来；資本型的三四線都會要存眷政策是不是存在邊际改良使住民的購房需求获得開释。
总的来讲，2021年室第市場显現前高後低的表示，咱们认為2022年市場的供给照旧充沛，只是必要警戒個體都會可能存在供應欠缺的窘境。需求方面，一二線焦點都會具有充实的需求根本，平凡二線和三四線都會需求開释短時間内难再上台阶，将會是影响2022年室第市場颠簸的重要缘由。
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發表於 2022-9-12 17:44:55
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