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買房子需要注意些什麼?史上最全買房攻略!
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admin
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2022-9-12 17:45
標題:
買房子需要注意些什麼?史上最全買房攻略!
中國人彷佛@生%EZ154%成對屋%6oO8o%子@感樂趣，不少人生大事城市和屋子扯上瓜葛：
都會的糊口多姿多彩，成长機遇多，出来打拼的年青人，谁不但愿在都會安個家？
谈婚论嫁，丈母娘是一道绕不外去的坎。若是没房，怎样敢把闺女交给你？
孩子的教诲，是家长的甲等大事。在名校阁下買套房，能让孩子赢在起跑線吗？
辛辛劳苦存了一笔錢，買房是好的投資吗？年青時多買几套房，今後養老靠谱吗？
2020 年是不服凡的一年，疫情事後，各大行業還没彻底走出阴霾，而房地產却略有回暖。
最新的统计数据显示，天下房價再次呈現普涨环境，随之而来的，是新一轮的限購政策……
那末，2020 年到底要不要買房？屋子怎样買才不踩坑？
今天「 你好 club 」就用万字长文，来聊透 “
買房
” 這個话题，重要内容以下：
1）2020 年，是買房的好機會吗？
2）若何買對人生中的第一套房？
3）想改良糊口，置换房怎样選？
4）投資房怎样選，才能赚得更多？
5）若何選對學位房，让孩子赢在起跑線？
因為文章很长，你可以選擇本身感樂趣的部門浏览，或先保藏再看 ：）
1、2020年是買房的好機會吗？
若是回到十年前，有甚麼法子可以成為一位富人？谜底很是简略粗鲁，買房、借錢買房、借錢買多套房。
那站在 2020 年這個時候節點，如今是買房的好機會吗？十年後的房價又是一番甚麼气象？信赖對大大都人来讲，這都是一個纠结的问题。
支撑買房的概念有不少：
從 2016 年起頭，我國房市已调解了快 4 年，代價泡沫消化得差未几了。
今朝，房價已没几多下跌的空間，顶可能是期待反弹的時候长一點仍是短一點。
并且疫情之下，全世界央行都在放水，我國 “
貨泉供给量 M2
” 增速重回 10% 以上：
一方面，貸款變轻易了，必定有很多資金流入房地產；另外一方面，投資者担忧貨泉贬值，就更會想法子借錢買房。
在國度统计局 8 月 14 日颁布的数据中，天下 70 個大中都會的房價呈現
普涨环境
（数字大于 100）：
如圖所示，7 月份天下 70 個大中都會的房價，有 59 個比拟 6 月上涨，62 個比拟 2019 年 7 月上涨。
乃至有很多專家喊出，“本年房價是将来五年的最低位，且買且爱惜”。
否决買房的概念也很多：
全世界累计确診新冠人数已跨越 2500 万，現存确診靠近 700 万，全世界經濟還處于回血阶段。
經濟欠好、赋闲變多、收入降低，
如今的根基面底子没法支持房價上涨
。
在刚曩昔的 7 月份，深圳、杭州、南京等地出台新一轮的
限購政策
，我國 “
房住不炒
” 的基调并無扭转。
7 月 15 日，深圳颁布了最新的限購政策 “深八条”。此中请求，深户要落户满3年、且社保/個税交满 3 年，非深户社保/個税交满 5 年，如许才有資历買房……
实在，每笔買賣都同時有買方和賣方，
市場永久有人看涨，也永久有人看跌
。
如今是否是買房的最好時刻？生怕没有人能给你 100% 正确
除痣藥膏
,的答复。
“贫民” 总想抄谜底，趁波逐浪，而 “富人” 對峙自力思虑，而且愿意為本身的举措賣力。
若是你原本就有買房规划，
有能力拿出首付，也有充沛的還款能力
，那末咱们接下来，就按刚需房、置换房、投資房、學位房，别离讲清晰采辦的技能。
2、若何買對人生中的第一套房？
中國人历来有 “
恋房情结
”，绝不浮夸地说，有屋子才有完备的家。
但對付刚需来讲，要在最没履历的年数，做最首要的决议，若何才能買對人生中的第一套房？
一、買房怎样選擇最好地段？
李嘉诚说：“决议房地產價值的身分，第一是地段，第二是地段，第三仍是地段。”
杰出的地段，上放工交通便利，各类糊口配套包罗万象，幸福指数远超均匀程度。
為了便利大師，咱们总结了一個快速果断表：
直接说结论：
分歧人對地段的请求纷歧样，上班族可能更存眷交通，寶妈寶爸可能更關切黉舍配套，你可以按照本身的現实环境来筛選。
在 8 月的「 你好Club 」勾當中，一名读者 @Jenny 跟咱们分享了
筛選地段的教训
：
她在 2017 年買了广州郊區的二手房，那時感觉代價廉價、情况恬静，并且终究有一套属于本身的屋子，愉快了好一阵子，但住下来却愈来愈懊悔……
因為在河汉區的 CBD 上班，天天早早就得起床，走路加地铁要一個半小時，感受生命都挥霍在路上。
并且屋子周邊都是屯子，连大一點的阛阓都没有，日常平凡想買點工具都要往市區跑，很是不便利。
最贫苦的是，四周的黉舍都不怎样样，兒子另有 3 年就要上小學了，每次一想起這件事就感觉頭疼……
“我真是肠子都悔青了。”
這句话她在分享中频频说過不少遍，但愿大師看完後，對地段筛選有更深入的理解。
二、甚麼样的屋子更好住？
除要找到符合的地段，统一個小區裡每套屋子的楼层、户型、朝向都纷歧样。哪一种屋子住起来會更恬静？
咱们一样总结了一份筛選要點：
下面咱们逐項说说：
户型怎样選？
想晓得甚麼户型是好的，可以先看看甚麼是欠好的。
網上有一篇爆文叫做 “
史上十大奇葩户型
” ，信赖你一生都想象不到，屋子還能建成如许？
奇葩 1：跑道户型
奇葩 2：虎口户型
奇葩 3：高跟鞋户型
上面這些户型，要末长得 “又长又窄”、“三尖八角”，连家具都不晓得往哪裡放；要末寄意欠好，像虎口、跑路，听起来就让人不惬意，住起来就加倍让人别扭。
实在一個好户型，
最首要的是方朴直正
，就像下面如许：
出格是在寸金尺土的一線都會，屋子可能不會很大，一個朴直的户型可以把面积充实操纵好。
此外户型的
功效分區
也要公道，防止呈現從主卧上個茅厕要横穿全部客堂、餐厅正對着茅厕等环境。
朝向怎样選？
一般来讲，
南北通透是最佳的
。也就是说，南北都有窗户或阳台，可以或许包管氛围對流。
固然南北通透的屋子也是最抢手的，若是買不到，
朝南、朝东南、朝东
，也是比力好的選擇。
若是再加之一個大大的落地窗，阳光照進房間来會很是明亮，让人心境愉快。
其次是
西南
，不外炎天的時辰西晒比力利害，屋子會感受热一些。
最次是
朝北
，采光最差，冬季阴冷，能不選就不要選。
楼层怎样選？
咱们都晓得，同样的屋子，分歧的楼层，代價可以相差好几万。
而楼层的選擇，可以從几個方面来斟酌：
高楼层的益處，主如果采光好、視線坦荡、恬静，不外若是是顶层，要注重炎天暴晒和雨天漏水。
若是楼层過高，起首要重點存眷 消防
牙齒美白筆
，，究竟结果消防車的救濟高度也是有限的。其次要存眷 梯户比，若是電梯太少，早上遇上班就只能干焦心。
若是家裡有白叟，可能低楼层會更便利。万一電梯坏了，即即是年青人，爬几十层楼也會吃不用。
装修怎样選？
在選房的進程中，装修也是让人纠结的處所。咱们来比拟两种环境：
直接说结论：
若是想便利：
精装房加倍省心，買几件家具電器便可以拎包入住，合适事情忙碌的上班族。不外装修气概和质量很难節制。
若是请求比力高：
毛坯房想怎样装就怎样装，不外装修的進程一點都不比買房轻松，很是耗時耗力。
此外，精装房的总價也會更高。益處是装修錢可以趁便一块兒貸款，坏處是首付也要多一些。
小區情况怎样選？
第一次買房的人很轻易疏忽這點，咱们的屋子不是独栋别墅，楼盘的小區情况一样首要。
一個杰出的小區情况，最佳有
充沛的绿化和文娱健身举措措施
，想一想若是你家楼下就是一個小型公园，幸福感會加分很多。
挑房的時辰還要尽可能
避開噪音源
，比方泊車場收支口、骨干道阁下等。
最後一點就是
物業辦事
，履历過新冠疫情以後，信赖大師都晓得物業辦理有多首要。
三、手頭紧，若何貸款最省錢？
刚需一般手頭都比力紧，若何攒首付、若何貸款最省錢，都必需提早做好作業。
今天咱们带你把握房貸的技能：
哪一种貸款最划算？
銀行的房貸重要分為两种，它们的不同以下：
实在，銀行對房貸的请求其实不高，由于屋子就是很好的典质物。只要你的信誉卡有定時還款，
信誉記实杰出
，并且
事情收入不乱
，任何人都能申请。
两种貸款最重要的不同是 利率 纷歧样。以首套房、貸款 100 万、30 年還款為例：
贸易貸款的利率约莫是 5.4%，每個月必要還 5615 元；公积金貸款利率是 3.75%，每個月還款 4631 元，二者足足相差 1000 元。
公积金貸款很是优惠，但不是所有人都能貸。以深圳為例：申请公积金貸款以前，最少要缴满 6 個月公积金。
并且它的
貸款额度是有限的
，好比深圳至多只能按公积金账户余额的 14 倍来貸款，而且单人不克不及跨越 50 万，伉俪两邊不克不及跨越 90 万。
若是你想買一套 200 万的屋子，首付 60 万，公积金貸款 50 万，剩下的 90 万就要打點贸易貸款。這类环境也就是所谓的 “
组合貸款
”。
怎麼還款最省錢？
第一次貸款很轻易搞蒙，除房貸有两种，還款方法也有两种：
等额本息：每一個月還款总额同样，包括原本和利錢。
等额本金：每一個月還的本金同样，利錢逐步削减。
這裡以貸款 100 万，30 年還款為例，看看怎麼還款更划算？
直接说结论：
等额本金更划算：
总利錢可以少交 20 万，但前期每個月多還 1000 多块，压力很是大。
等额本息更合适平凡人：
每個月還款同样，简略易記，年青時少還一點，相對于加倍轻松。不外 30 年下来，总利錢都跨越本金了。
两种方法没有绝對的黑白，若是你不想给銀行交那末多利錢，日常平凡也没甚麼理財渠道，那選擇等额本金就好。
若是你不想把本身逼得太紧，選擇等额本息也何尝不成。每個月多出来的錢，還可以用来深造本身，或進修理財。
若何利用房貸计较器？
如今買房和貸款都是抢着来的，你没想清晰就下一個先来，若是你去過售楼部，信赖會對那种严重氛围印象深入。
以是「 你好 Club 」建议你提早做好筹备，比方學會利用“房貸计较器”。
這個小东西很是好用，上面的還款金额就是如许算出来的。在baidu或微信，随意搜刮就可以找到不少。
利用法子也很是简略，選好貸款类型，填好金额和利率，點击计较便可以了。
注用意中有一個處所叫 “
LPR
”，它至關于之前的基准利率，各家銀行在 LPR 的根本上加 “基點”，才是咱们终极的貸款利率。
房貸计较器還可以檢察，总還款金额和每個月還款环境：
计较這些数据，除為了冷暖自知，也能够看到某一年的残剩本金是几多，為
提早還款
做筹备。
建议大師都去脱手试一试，貸款前就先本身算清晰。
常見问题答疑
年青人一般都没辦過貸款，對本身不认识的工具，免不了會担忧踩坑。
這裡也為大師收拾了一些常見疑难：
Q：每家銀行的貸款利率都是同样的吗？
A：不是的。建议问问楼盘贩賣，和哪些銀行有互助，然後看看哪家利率最低
解酒藥哪裡買
，。
不外也不克不及只看利率，由于有些銀行可能會没有貸款额度。若是你焦急收楼，利率高一點也得接管。
Q：貸款年限選几多年最佳？
A：一般建议按
最终年限
来選，比方 30 年就不少人選。
在通貨膨胀的环境下，今後你的收入增长了，就會感觉還款會愈来愈轻松。
并且經由過程拉长還款刻日，每個月少還一些，省下来的錢還可以用来深造，或進修理財。
Q：銀行说我還款能力不敷，怎样辦？
A：年青人收入相對于不高，若是還款能力不敷，可以
增长怙恃或配頭作為配合還款人
。
你每個月還款的金额，不克不及跨越几小我总收入的 50%
。
Q：房貸利率是几十年固定稳定的吗？
A：貸款合同签定後，
房貸利率一般每一年调解一次
，详细要看合同怎样写。
對房貸来讲，銀行不會采纳固定利率，由于几十年後的經濟没法展望，万一銀行收的利錢還不敷本錢，那就亏大了。
Q：房貸要不要提早還款？
A：房貸根基上是咱们這辈子能借到的最廉價的錢，若是你长于理財，那便可以拿錢生錢，没需要提早還。
但若你手頭上有一笔闲錢，也不晓得要干吗，提早還款也是可以的，最少利錢可以少交一點。
提早還款一般要
分外收手续费
，详细可以咨询銀行。
四、買房還必要付出哪些用度？
日常平凡出去用饭，除饭菜要收錢，饭馆還會分外收咱们 “茶位费”、“辦事费” 等等，实在買房也是同样的。
除屋子的代價，你還要多筹备几笔錢。以总價 100 万、80 平米的屋子為例：
因而可知，屋子其实不是明码实價，概况上是 100 万，現实上你要交的錢跨越 103 万。
還好這些錢不必要你一次性交，若是你買的是一手房，從買房到交房一般都有 1 年以上的時候，可让你先缓一缓。
五、買一手房還必要注重甚麼？
屋子是咱们最寶贵的財富，買房的一些细節也不克不及掉以轻心。這裡举几個常見注重事項：
确认五证齐备
國度划定，開辟商要賣房，必需五证齐备。详细包含：
國有地皮利用证
扶植用地计划允许证
扶植工程计划允许证
扶植工程施工允许证
商品房贩賣（预售）允许证
這些证书一般會挂在售楼部显眼的處所，若是没找到，可以问贩賣拿来看看。
區别訂金和定金
两种金只有一字之差，听着都差未几，但却彻底不是一回事。
看房的時辰，贩賣城市鼓動咱们交錢，訂金是可以随時退的，而一旦转為定金就不克不及退了。
若是没有斟酌清晰，万万不要随意交定金。
買房送面积？
在计较房價時，屋子的阳台、入户花圃、飘窗等，都只按一半面积计较，另外一半至關因而 “送” 的。
這是一种很常見的促销伎俩，实在羊毛出在羊身上，只要屋子每平米的单價提高一點，開辟商想怎样送就怎样送。
買房送車位？
開辟商送的車位，分為
產权車位
和
車位利用权
。
產权車位签的是《購房合同》，未来有房產证，可以自由交易。而車位利用权签的是《租赁协定》，即是持久租给你，没法自由交易。
六、買二手房必要注重甚麼？
一手房是跟開辟商買的，而二手房都是跟私家采辦，必要注重的處所也有所分歧。
核实屋子究竟是谁的？
最直接的法子就是看《房產证》，上面写的
產权人
是谁？
若是這套屋子有几個產权人，那末必要所有人赞成才能出售。若是對方已婚，還要看看是否是伉俪配合財富。
對付婚前財富，一小我具名就可以出售；而對付婚後財富，伉俪两邊都要参加具名。
除房產证，咱们還要去房管局 “
查册
”。
這份資料至關于屋子的 “身份证”，不单可以看到產权人，還能看到有無
銀行典质
，有無被
法院查封
。
若是業主不共同查册，那末就要谨慎了，屋子可能有问题。
賣家户口迁出了吗？
原業主的户口不迁出，新業主是没法迁入的。
在签合同前就要问清晰，賣家户口有無迁出？何時迁出？
屋子有没有租约？
若是房租合同尚未到期，租客就有权继续住在屋子裡。以是買房前，就要让賣家把租约處置掉。
万万不要欢欢樂喜買套房，成果發明本身還住不進去。
做好買賣資金托管
屋子動辄就是几十万，以是資金的平安性必定不克不及掉以轻心。
像賣家卷款跑路、屋子被查封過不了户……這些环境都時有產生。是以，不要為了省一點用度挺而走险。
不少中介都能帮你打點資金托管，在屋子辦妥過户前，先把錢放在銀行的羁系账户，万万不要直接把錢给賣家。
以上這些就是「 你好Club 」為大師总结的刚需房采辦攻略。
不少刚需都是掏空家裡 6 個錢包才凑够買租金，但愿這份攻略能帮你少走弯路，一次性就買對。
3、想改良糊口，置换房怎样選？
大大都人的第一套屋子或多或少都有些遗憾，想着等往後攒够錢了，再换套好的。
换屋子的来由因人而异，好比想要更大的屋子、更好的地段、更好的黉舍……
那末，置换房又有甚麼技能呢？
一、先買仍是先賣？
這裡跟大師分享一個 “
置换屋子，錢房两空
”的 案例：
李姐一家四口住在 5 楼，斟酌到婆婆举措未便，因而找到中介，想换套 1 楼的屋子。
中介让李姐签了两份合同，買和賣同時举行，宣称如许能更快住上新屋子，本身也操作過不少次，彻底没问题。
没過几天，李姐就看中 1 套屋子而且交了定金，中介也很勤恳，每天带人来看李姐的屋子，很快就找到意向買家。
不外厥後，買李姐屋子的人忏悔了，既没交定金也没签合同。厥後，中介不但没有把李姐的屋子賣出去，還告退消散了。
李姐充公到賣房的錢，天然也付不起 1 楼的首付。终极被 1 楼的房东告状毁约，赔了 30 多万违约金……
实际中，另有不少像李姐如许遭受的人。資金不足的环境下，最保险的法子是
先賣後買
：
先包管本身的旧屋子能賣出去，签了合同、收到首付款、完成房貸审批，然後再去買新居 ，不然很轻易落得 “錢房两空”。
别的，中介的话不克不及彻底信赖，你认為有问题的處所，必定要
把口頭许诺落实到合同上
。
二、屋子若何賣出高價？
置换房，不但要和賣家讨價還價，夺取更多的优惠；還得和買家打生理战，守住底價的同時，尽可能賣出高價。
那末，本身的旧屋子，怎麼才能賣更多錢呢？
服装都雅的賣相
這是一個看颜值的期間，美男凡是會遭到更好的待遇。
以是，屋子就像待嫁的密斯，要想高嫁，相親前就得好好打扮。若是屋子脏乱差，看房的人第一眼就 pass 掉了。
賣房前，扫除清洁是根本，其次還要花點心思去包装。好比把墙漆重刷一遍，换一下灯和窗帘，房間就面目一新了。
這些花几千块就可以搞定，屋子多賣几万不可问题，何樂而不為呢？
别的，带家電家具凡是是加分項，但若家具太老破旧，那會减分，甘愿不要。
总之，想要屋子多賣點錢，就得花點心思。若是買家一看房，就有一种立马入住的感動，那你就赢了。
操纵從眾生理
大師應當都据说過 “
羊群效應
”，喜茶在刚開業的時辰，雇人在門口列队，决心制造一种很热烈很抢手的空气。
实在，賣房也是一样的事理。你可以将看房的人放置在统一時候，营建出屋子很抢手的空气。
電視剧《蜗居》的女主角海萍和老公去買房時，就碰到不少中介找的托兒。
此外，小區楼下這麼多中介，記得把房源都挂上。让更多人来看房，竞價者才會多，你才能找到出價最高的人。
做好形象辦理
有時辰，细節决议成败。没履历的人賣房，凡是城市疏忽這一點， 打造杰出的小我形象。
回忆一下你本身買房的時辰，绝對不會找一個肮脏的贩賣，由于你從心底裡就感觉此人不靠谱。
越高真個楼盘，贩賣的穿戴服装就越有气质。如今，
你
leo娛樂
,就是本身屋子的贩賣
。
當你呈現在看佃农眼前，穿着整齐、精力有气质，如许才會给人留下一個好印象。他人也更甘愿答應跟你沟通屋子的细節。
想一個高峻上的賣房来由
為甚麼要賣房？這是大都看佃农會问到的问题。
這時辰，
可以得當美化一下来由
。比方家裡小孩考上好的黉舍要曩昔陪读，事情升职被调去此外都會等等。
表示這套屋子會带来好运，這是一個
加分項
。但若你说急需用錢之类的来由，那末對方必将會狠狠砍價。
固然如许做不敷诚笃，可是這类 “white lie” 也不會侵害對方的长處，属于無伤風雅。
置换房的技能就讲到這裡，能换房的都不是第一次買房了，相對于刚需来讲，履历也會更丰硕一些。若是你有更好的履历，也接待在底下留言分享 ：）
下面「 你好Club 」继续為大師讲授投資房。
4、投資房怎样選，才能赚得更多？
若是你问 2020 年最火的投資品种是甚麼，那谜底必定是股市。
出格是創業板指数，已從年頭的 1800 點，涨到如今的 2800 點，升值 55%！
但正如咱们在《手把手教你基金定投》中说過，做投資必定要有
逆向思惟
：
中國股市历来是 “
牛短熊长
”，若是将来牛市竣事，天量的資金又将奔向何方？房地產會不會是一個機遇？
固然咱们没法展望将来，但機遇老是青睐有筹备的人。下面咱们就来领會下：
投資房要怎样選，才能赚得更多
？
一、投資房怎样選都會？
有人说，
投資房地產即是投資都會的股票
，要想涨得快，先要選中根基面好的都會。
固然不少都會都有限購，但只要提早筹备，仍是有變通法子的。好比咱们有位同事，户口在佛山，社保在深圳，两個處所都有購房資历……
那末，若何筛選一個合适投資的都會呢？
關頭 1：經濟成长要好
房價的涨跌，底层逻辑仍是
供應和需求
。
要想一個都會的購房需求兴旺，起首就要 經濟成长好，大師的收入高。究竟结果，没有采辦力的需求，只是夸姣的欲望罢了。
按照最新数据，深圳的上市公司数目已跨越 300 家，仅次于北京。像華為、腾訊、安全、招行等都是深圳的知名企業，他们的員工收入也比天下均匀程度超過跨過一大截。
今朝，深圳的房價已天下第一。绝不浮夸地说，
經濟是房價上涨最首要的根基面
。
固然，也不是说所有人都要来深圳買房。大師可以参考每一年的 “
天下都會 GDP 排行榜
”，一二線都會的經濟成长相對于會更好。
關頭 2：生齿不竭增多
經濟成长好，决议大師有無錢買房，生齿不竭流入，决议有錢買房的人多未几。二者相辅相成，配合影响需求。
2019 年生齿增加前十的都會以下：
很较着，這些都會都是經濟成长比力好的。
好的經濟會不竭吸引年青的优异的人材，如许才有延续的采辦力。若是你要投資房產，可以优先斟酌這类都會。
其他都會的生齿流入环境，可以經由過程本地统计局官網盘问。
關頭 3：地皮供给不足
要预估房價走势，单看需求還不可，咱们還要看供應：
一座都會的地皮供给，會逐步演酿成衡宇供给，當地皮供不该求時，就會動員房價上涨。
從 2015 到 2018 年，深圳常住生齿增长了 200 多万，在 2019 年更是成為生齿流入第二多的都會。
而深圳的地皮供给却很严重，它的面积還不到上海和广州的三分之一。地少人多，購房需求量又大，终极致使供不该求，房價暴涨。
固然话又说回来，
房地產也不克不及只看供應和需求
，由于它其实不是一個彻底開放的市場。
今朝，天下多個都會都有限購，有時辰你看中也不必定能買。建议你更多地参考上面的思绪，在阐發本身地點都會的時辰，也能够用到。
授人以鱼，不如授人以渔，這也是「 你好 Club 」 一向以来的理念。
二、投資甚麼样的屋子涨價快？
投資必定要學會换位思虑，咱们本身買房的時辰，最垂青的就是地段。实在買投資房也是同样，選對地段已樂成了 50%。
那末，甚麼样的地段最能升值？前面已分享過刚需房的地段筛選法子，這裡再分享一個实操技能：
看控规圖
。
所谓控规，就是當局對都會的计划，各個地块筹算用来干甚麼。這份文件一般在
本地河山局的官網
就可以找到。
比方下面這张圖：
咱们可以看到，每一個地块的色彩都纷歧样，對付投資買房，重要看
黄色和赤色區域
便可以了。
黄色：
代表栖身用地
赤色：
代表贸易用地
若是黄色集中，且周邊没甚麼赤色，那末這是一個室第區；若是赤色比力多，代表這一块写字楼多，贸易成长得好，能供给大量的事情岗亭。
大師都喜好在公司四周租房和買房，那末這個處所的房錢和房價，城市有一個很好的趋向。
以前也有一名上海的读者 @Sofia 跟咱们分享，她家四周已不批栖身用地了，新建的都是超高层甲级写字楼，屋子底子就不愁租，房價也在逐年上涨。
是以在選房時，
贸易用地的占比
也是一個首要的参考指标。
不外，這個法子很是磨练當局的计划能力，也有一些都會的 CBD 喊了不少年都没建起来。
是以，看控规選房也不是稳赚不赔的。仍是那句话，進修思绪更首要。
三、投資房要避開哪些坑？
每枚硬币都有正反两面，除要晓得哪些屋子升值快，咱们還要晓得哪些屋子最佳不要碰。
避坑 1：没有學區的老破旧
老破旧的屋子，不单房龄大、日久失修、没有電梯，并且没有物業、卫生情况差、人流也繁杂。
這类屋子固然廉價，可是没有甚麼投資價值。除非是名校學區房，不然直接 Pass。
避坑 2：远郊盘
郊區的天然情况必定比市中間好，但各类配套举措措施都不是很成熟，不管上班仍是文娱，都很是不便利。
除非後续會修地铁，或都會成长區域扭转，要否则就尽可能不要選，你本身不喜好住，愿意接辦的人也必定少一些。
避坑 3：代價過度廉價的
若是一個區域已比力成熟，但區域内有代價出格低的屋子，必定要谨严投資。
由于一分錢一分貨，廉價必定有廉價的缘由。好比有些屋子產生過命案，業主只好把房價压得很低。
這类屋子要末暴赚，要末烂在手裡，平凡人仍是敬而远之吧。
四、投資房的收益怎样算？
投資房的收益分為两部門，一個是房錢，另外一個是交易差價。
房錢回報率 = 月房錢 × 12 / 总房價
好比说，你花 100 万買了一套屋子，每一個月能收 3000 房錢，那末房錢回報率就是 3.6%。
详细的房錢程度，你可以上各类中介 APP 看看，比方贝壳、安居客、蘑菇租房等等。
房錢回報率不克不及伶仃来看，由于資金是有 “
機遇本錢
” 的，一样的 100 万，你可以用来買房，也能够買理財富品。
若是理財富品的收益比 3.6% 高，那買房就显得不太划算了，由于交易屋子的手续很是贫苦，而理財富品相對于省心不少。
固然，大部門人投資屋子其实不是為了收房錢，大師更垂青的是屋子的升值。
总價 100 万的屋子，本身出 30 万首付，貸款 70 万，若是房價涨到 150 万，至關于咱们用 30 万赚了 50 万，收益率 167%！
這只是一种大略的算法，若是你想算得更切确，必要用到 IRR 东西。详细利用法子，可以存眷咱们的矩阵号「 深蓝保 」，复兴關頭字 “IRR”。
在曩昔十年，很多人就是經由過程不竭地買房賣房，堆集了巨额財產，实現了阶层的跃迁。
将来十年，房地產投資又将扭转几多人的运气？咱们拭目以待。
5、想读名校，學位房怎样選？
中國的房地產市場，总有一群 “奇异物种”，它们就是令媛难買的
名校學位房
。
即便屋子老破旧，仍有很多家长去疯抢，為的就是给小孩上個牛逼點的黉舍，赢在起跑線上。
今天也和大師分享一些筛選要點：
一、學位房 VS 學區房，别傻傻分不清
不论是哪裡的房，只要和名校挂上钩，屋子的價位立马就會上一個台阶。
學區房和學位房听上去差未几，但并不是一回事：
學區房：
教诲局按片區划分，小區属于哪些黉舍，後代合适划定就可以到入读。
學位房：
開辟商與黉舍互助，合适前提的業主，其後代能优先入读指定黉舍。
简略来讲，
學位房的入學資历加倍明白
，價值天然也更高。
那末，學位房该怎样買？又有哪些必要避開的坑？
二、重要使命：選中間仪黉舍
古有孟母為子三迁，今有愿意為孩子的优良教诲砸上数百万的家长。
北京一個 10m² 的「過道學位房」，底子不克不及住，便可以挂牌叫價 150 万。
與其说買學位房，還不如说给小孩買一张上學的進門卡。是以，黉舍牛不牛逼，排名靠不靠前，是你買學位房最焦點的筛選要素。
教诲局官方一般不會给黉舍排名，怕引發迹长學生的發急。但可以按照该區域各黉舍积年的成就分数線作出果断。
像深圳民間一向有這类说法：读深圳十大高中，上天下一本高校。
只要你的孩子入读這些高中，就象征着半只脚踏進一本黉舍的大門。不外，
名校阁下的房價必将超過跨過好几倍
。
深圳罗湖區重點小學學位房，面积约 45 平米，房龄超 20 年，報價 400 多万。而一样的代價能在郊區買個 110 平米的大新居。
是以也有人说，如今的教诲不是考學生能力，而是考家长的經濟气力。
三、買學位房，這 3 點要注重！
學位房被称為 “
最刚的刚需、最稀缺的資本
”，一線都會的优良學位房動辄几百上万万。
那末，采辦學位房必要注重甚麼？咱们收拾出如下 3 點，不晓得可能會吃大亏。
提前入手筹备
三四月份是學位房最火爆的時辰，房價凡是被抬得最高。
是以，建议大師错開岑岭期，提早几個月就要做好入手筹备。
若是比及四月尾才買，屋子可能早被抢光，小孩也可能错過蒲月最先的那一批招生。
别的，有些學校訂
買房時候
是有请求的。
广州番禺區：
小孩入户的房產，需满一年以上。
深圳：
采纳积分入學，最佳提早几年買勤學位房。
总之，為了包管小孩顺遂上學，你越提早筹备越保险。
學位是不是被锁定？
若是學位被原業主的孩子锁定，你的孩子就没法在该黉舍上學。
按照黉舍和地域政策分歧，有锁定 3 年、 6 年的，也有锁定 9 年的。
為了保险起見，買學位房前，你必要到黉舍实地确认，并檢察原業主户口是不是已迁走，原業主小孩是不是已结業。
面积是不是買小了？
有些地域或黉舍，會再設置一道門坎：屋子面积合适请求，小孩才能入學。
好比广州越秀區出台，房產证面积少于 30 平，没法享受划分學位。
固然有种嫌贫爱富的風格，但重點黉舍人人都想挤進去，名额供不该求，也是無奈之举。
四、两大危害，不容轻忽！
在曩昔，學位房常常被认為是“危害低、增值空間大”的好產物。实在，它的危害也不容轻忽：
危害 1：學位地段可能调解
一些公辦黉舍的招生范畴，每一年城市或多或少举行调解。這也象征着，家长花大價格買得手的名校學位房，有可能會吊水漂。
像以前闹的满城風雨的深圳龙華網红盘壹城中間，開盘時開辟商许诺“買房送名校學位”，但厥後學位名额超标，壹城中間的小孩没法全数就读，有的可能要被分流到其他黉舍。
雷同的事務家常便饭，這也是購房者必要注重的一點。
危害2：黉舍排名下滑
買學位房就像炒股，最首要的是果断趋向。
有些黉舍是潜力股，曩昔不咋地，但越辦越牛。也有些黉舍就像地雷股，曾不成一世，現在暗淡無光。
若是不幸碰到黉舍排名下滑，不但影响孩子的升學，并且屋子往後转賣也比力难。
是以買學位房前，可以实地访问往届學生和家长，多方面刺探一放學校的口碑。
名校訂孩子發展的感化是毋容置疑的，但万一進不了名校，也不料味着孩子接管不到杰出的教诲。
俞敏洪曾说：黉舍教诲只占教诲的 30%，剩下 60% 是家庭教诲，10% 是社會教诲。
因而可知，杰出的家庭教诲也不克不及轻忽。是不是能上名校，我们极力而為就好。
6、跋文
有人说，買屋子跟找工具同样，没有百分百完善的。
你每設定一個请求，候選的屋子就被筛掉一批。若是条条框框太多，就极难碰到趁心如意的。
以是也有人说，買房有時辰也是一种让步。
但不管若何，具有一套属于本身的屋子，能让人更有幸福感和平安感。但愿今天禀享的干貨，能真正帮到你们。
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下一期，10 月 1 日見 ：）
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